Внешние управляющие компании тоже дерут втридорога, но еще и неизвестно, смогут ли справиться со своими обязанностями. ТСЖ зачастую изначально являются аффилированными структурами застройщиков.И еще немало претензий участников рынка друг к другу (к счастью, в очень корректной и вежливой форме) можно было услышать вчера, 29 ноября, на заседании круглого стола, организованном Гильдией управляющих и девелоперов. В нем приняли участие представители всех трех заинтересованных сторон (ТСЖ и покупателей новостроек в данном случае можно отнести к единой категории, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости»). 

Застройщик сдал дом без лифта, с одной голой шахтой, и госкомиссия его приняла. Через три года жильцы скинулись и купили лифт. Многократные обращения в суды не дают эффекта – застройщик просто не исполняет решения суда, хотя продолжает получать государственные или муниципальные заказы. Такое невозможно представить ни в одной правовой стране, говорит адвокат Алексей Макаров, член правления ТСЖ «Юные Ленинцы». «Федеральная служба судебных приставов считает, что у нее недостаточно полномочий, чтобы обеспечить исполнение решений суда», – прокомментировал это сообщение Евгений Машаров, вице-президент Международного института содействия инновационному развитию (МИСИР). По его словам, сейчас рассматривается предложение службы о предоставлении ей возможности вести оперативно-разыскную деятельность (с соответствующим увеличением финансирования). «Но снести «Речник» и сил, и людей в масках, и полномочий хватило», – парировал Макаров.

Управляющие компании (УК) дерут с жильцов больше, чем установлено нормативами постановления правительства Москвы, уверяет руководитель ТСЖ «Гранд-Парк 1» Александр Афанасьев. И качество этих услуг оставляет желать лучшего: «Нам потребовалось много времени и сил, много судов, чтобы избавиться от управляющей компании, навязанной нам «Интеко» и «МФС-6».

Все эти болезненные, даже катастрофичные для людей проблемы не дают под гнетом эмоций выработать общие принципы взаимодействия всех заинтересованных сторон, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Но наконец первый шаг в этом направлении вчера был сделан – а с него может начаться «путь длиной в десять тысяч ли», как гласит древняя китайская пословица.

Против чего выступают жители? Почти все покупатели новостроек сталкивались с тем, что, приобретая квартиру в новостройке, они обнаруживают, что здесь уже создано ТСЖ (аффилированное с застройщиком), которое уже наняло УК (аффилированную с ним же). Не вступить в ТСЖ нельзя, а принятые решения по оплате счетов обязательны для всех владельцев квартир – так записано в Жилищном кодексе.

С другой стороны, если застройщик или продавец квартир не будет заниматься социализацией продающегося дома, то жители годами не смогут познакомиться друг с другом, самостоятельно создать ТСЖ и нанять управляющую компанию. Но дом нужно отапливать, нужно электричество и водопровод, не говоря уже о канализации и вывозе мусора.

Более того, жильцы, даже получив ключи от квартир, еще долго не смогут нанять другую управляющую компанию – процедура оформления в собственность новостройки занимает 2-3 года. А без свидетельства о собственности голосовать на собрании жильцов нельзя, хоть за это время сделай три ремонта в своей квартире.

Среди минусов управляющей компании, аффилированной с застройщиком, участники дискуссии называли то, что такая фирма старается «выкачать» лишние деньги из покупателей квартир и за счет этих средств устранить недоделки – озеленение или более серьезные. С другой стороны, есть плюсы: входящая в единую структуру с застройщиком УК, но представляющая собой отдельное юридическое лицо, тоже прекрасно понимает, что строители, сдав дом, уйдут. И со всеми проблемами она останется лицом к лицу, да еще под огнем претензий со стороны новых владельцев квартир. Поэтому УК обеспечивает дополнительный эшелон контроля за качеством, а входя в единую группу с застройщиком, имеет более надежные и быстрые варианты добиться успеха по сравнению с судебными процессами, указал генеральный директор «ПИК-Комфорт» Максим Ульрих.

«Принцип застройщика – поматросил и бросил, – шутит генеральный директор «Главстрой-Эксплуатация» Игорь Рыбин. – Но мы, работая рука об руку с застройщиком, особенно на типовых сериях домов, постоянно можем предлагать некоторые изменения при строительстве, чтобы в результате эксплуатация дома была удобной и эффективной для жителей».

«Я работаю пять лет, – подчеркнул Рыбин. – За это время ни в одном возведенном и распроданном доме не было создано ТСЖ – всех устраивает существующая управляющая компания».

Число частных компаний, управляющих многоквартирными домами, превысило в России 13 000. Беда в том, что нет ни единых стандартов услуг, ни стандартов качества, отметили участники встречи. Фактически отсутствует ответственность участников рынка, в том числе финансовая. Это приводит к злоупотреблениям, недобросовестной конкуренции и некачественным услугам.

В Жилищном кодексе РФ управление многоквартирными домами не понимается как профессиональная деятельность, а договор управления не относится к категории публичных договоров. Законодательством не установлены значимые цели этой экономической деятельности: ликвидность имущества собственности и его цена, ограничение роста стоимости управления и содержания жилья и т.д.

Учитывая существующую сейчас в законодательной и исполнительной власти тенденцию возврата к административному надзору вместо общественных регуляторов, высказывалась точка зрения о необходимости возврата к практике лицензирования деятельности управляющих компаний, либо внесения существенных изменений в правила проведения конкурсов по их отбору.

Но очень важно, что открытое обсуждение проблем взаимоотношений застройщиков, УК, ТСЖ и отдельных жителей можно вести, считают специалисты www.irn.ru. Если сторонам удастся прийти к общему пониманию проблемы, нащупать ее решение, Россия окажется на пути к облегчению бремени, которое висит сейчас на шее общества тяжелым грузом. Этот неподъемный камень называется ЖКХ.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

Обновление страницы 23.04.2024 20:33